有机农场 作者农民在飞
第一百六十四章 敲定合作建房
酒足饭饱之后，几人转到客厅的茶几前。田川这段时间向刘美婷学习茶道，烹茶的技艺大有进步，当即摆开架势，沏了一壶功夫茶，与三人一起品尝。
这三人从小接受/精英教育，又经常出入各种高档场所，对于茶道的各种礼节都熟知，但只是摆摆样子，事实上却对品茶没有什么感受。这时看田川像模像样地沏茶，一副世外高人的架势，不禁觉得有些搞笑。田川也不理他们，自在地摆/弄手中的茶具。
这时，栾建军开口问道：“田川，你今天喊我们过来，有什么事就说吧，跟我们就不要绕圈子了。”
田川笑道：“看你那防备的架势，好像我会把你们卖了似的。其实也没有什么大事，就是想跟房地产公司合作建一个小区，给我那几个公司的员工弄一些买房的福利。怎么样，难度大不大？”
栾建军笑道：“我当是什么大事呢，这个容易。你手里有地吗？如果有地，设计和建设的事交给我就行了，保证质量，价格优惠。”
田川说道：“那样我还费那么多事干什么，关键是我没有地。你手里有没有合适的地？拿一块出来。我那里要买的房子不多，只要千把套应该就能应付过去了。”
栾建军听田川这么说，鼻子差一点被气歪了：“合着你小子什么都没有，上我这里空手套白狼来了。你这算盘打得倒是精，我这里建了房子，你的人直接便宜买走，还是你落人情，这不就是我拿公司的房子，给你做人情吗？没门。”
田川笑道：“老哥你先别急，听我说完，我这可不是白占公司的便宜。我那里能够提供的好处可不少啊。首先，我能够直接拉来大概一千个客户，可以有的人还不是买一套，你那里能够节省多少销售费用？其次，这一千套房子都可以在售房初期以期房的形式售出，能够给你带来多少的早期资金回笼？公司建房的前期投入都可以回来了吧？等于你这里基本不用投入资金，只需要提供管理，就可以等着收钱了。给我一些优惠，也是理所应当的，是不是？另外，我给员工的福利，是按照员工评分，分别对这次购房给予不同比例的折扣。你只要在对外的销售折扣的基础上，再给我一定的折扣就行了，这再者之间的差额，我会让公司补齐。”
栾建军思考了一下，觉得田川说得还算可行，扭头问齐勇和李涛：“你们也是公司的股东，对这件事你们有什么看法？”
李涛说：“我们不干涉你的管理和经营，这事我不参与。”齐勇也说：“到时个想着给我分红就行了，只要你的财务能下账，我可不管这些细节的事。你这么大的老板，给大客户打个折，还要我们点头啊。”
田川说：“这事暂时还定不下来，反正我的要求不太高，第一批要1500套房子，如果我的员工买不了这么多，我一个人包下来。至于小区，你建一个还是多个，我都没有意见，只要在一起就行。小区的选址要在四环边上，交通方便，周边设施要齐全一些。至于房型，我要再统计一下再说，而你给我的折扣，你回去找人评估一下，咱们再定。好不好？”
栾建军听了田川的话，也有些心动。他干了一年的房地产，对这个行业的问题也看得明白，拿地、设计、建筑都没有什么问题，最困难的就卡在销售上。只要卖得出去，赚钱就像捡钱一样简单。现在田川提出的这个方案，可以直接在期房阶段售出1500套房子，至少要十七八栋普通砖混住宅楼，这已经是一个中型小区的数量了。另外，预售率这么高，还可以带动小区其他房子的销售。要知道，人们买东西都喜欢扎堆，只要是卖得火爆，就会越来越火爆，很多潜在客户都会被吸引过来的。
脑子里转过这个念头，栾建军当即答应下来：“行。正好我手里有一块地，就在北四环内，可以建六十栋楼。回去我让人核算一下能给你的折扣，反正股东们都没有意见，我也乐得做好人。”
田川又说道：“这个小区不能让你白建，回头我调查一下员工们对户型的要求，我再给你一些户型的建议。放心，我设计出的户型，肯定让你建出的房子站在户型设计的前
列。”
栾建军对此倒是相信。田川出口，必属精品，这一点肯定是不用置疑的。田川设计的帝王风范酒、田川家的别墅设计、以及这栋房子的装修设计，都展现出与众不同的超前的观念，如果用来设计房型，对顾客的吸引力会很大的。
说定了合作建房的事，田川松了一口气。送走了三个朋友后，他就静下心来，开始考虑合作建房这件事情的操作方式，以及员工购房的补贴问题。
要动作这件事，首先要确定出一个大概的折扣标准出来。现在公司的员工，对公司的贡献有很大的差异，如果给大家的优惠幅度都一样，那么这个福利的激励作用就很有限了。他必须制定出一个不同标准的认定指标出来，通过对这项指标的考核，把员工分为几个档次，分别给予不同的优惠幅度，才能更好地体现出公司对贡献大的员工的认可。
这个认定指标，划分起来还是比较麻烦的，更难做到公平，因为所谓的公平，在不同的人眼里，是不一样的。如果操作不好，公司花了钱，在员工中反而会造成不好的影响，就得不偿失了。
经过考虑，他暂时定下了几条硬指标：职位级别、工龄、受到的嘉奖或处罚。这几条都是硬性的指标，不会受到人为因素的影响，比较容易分辨。按照这几个指标，给所有报名购房的人进行打分，进而把全部员工分为四档。
这四档的员工，在这次优惠购房活动中，将分别享受基本折扣，以及在基本折扣基础上额外计算的九折、七五折、六折的优惠。这里的基本折扣，指的就是将来与栾建军达成的优惠协议的折扣幅度，田川估计，这个折扣幅度应该是在房子的公开售价的八折左右。
田川准备将四个档次的员工比例控制在5：2：2：1的样子，这样，既能够调动大家的积极性，又能够最大限度地节省资金，同时也能够给大家足够的奋斗的希望。当然，具体的评分规则，他会交给机械公司的管理层负责，最后再由资产管理公司的管理人员进行把关。而他名下的资产管理公司、网络公司、文学网站、配送中心、甜馨磨坊等公司，会直接借鉴这一评分规则进行分档和评分。至于工作地点位于老家的生产基地，恐怕不会有人想在京城购房，这一福利政策对他们是不公平的，需要重新考虑给他们的福利形式。
这个优惠购房政策，对于公司的临时工和仍处于试用期内的员工，以及正在办理手续的员工，是不适用的。同时，他也会要求资产管理公司的人力资源部制定一项相关的政策，约束获得这一福利的员工，与公司签定比较长时间的劳动合同，同时把员工违约提前离职时的违约金写明，要求提前离职的购房员工赔偿购房获得的福利金额。
田川估计，福利购房这件事，会让机械公司和资产管理公司忙上一段时间的了。
对于这个员工小区的建设，田川考虑了一下，以他个人的审美观，和对配套设施的长远认识，他希望这个小区建设完整的围墙，小区内设置一处用于活动的小广场，绿化面积达到40%以上，把小区建设成为一个花园式的小区，使居住在内的人们能够充分享受美好的居住环境。
同时他希望在小区的地下建设一个可供每一户居民分配一个的停车场。现在刚刚是1995年，家庭轿车还是一个极度新鲜的事物，距离普通市民似乎还遥不可及，可是十年后，汽车就会走进多数京城居民的家中，成为一种生活必需品。如果不能做到未雨绸缪，到时整个小区的地面就会被停满汽车，大家连走路都会受到影响。现在建设的停车场肯定用不到，不过开始的时候可以把地下停车场出租出去，获得的利润作为公共资金使用，用来支付物业费和房屋及小区内设施的维护基金等。
另外，他希望在楼下为每户居民建设一处地下室或半地下室，用来存储一些杂物等，这将是一个非常爱欢迎的举措，对于房地产公司的销售，也会有非常大的促进作用。
还有就是希望房子设计成利于节能的框架结构，而不是大家喜闻乐见的砖混结构，而且要在外墙外部增加保温结构。同时，屋顶也要建成尖顶，通过尖顶来达到更好的保温效果。在墙体上，要直接预留出空调机安装位，以及过墙孔，方便安装空调。
他会要求在户型设计上摒弃现在流行的大房小厅小厨小卫结构，扩大厅的比例，增加生活合适度。
第一百六十四章 敲定合作建房
酒足饭饱之后，几人转到客厅的茶几前。田川这段时间向刘美婷学习茶道，烹茶的技艺大有进步，当即摆开架势，沏了一壶功夫茶，与三人一起品尝。
这三人从小接受/精英教育，又经常出入各种高档场所，对于茶道的各种礼节都熟知，但只是摆摆样子，事实上却对品茶没有什么感受。这时看田川像模像样地沏茶，一副世外高人的架势，不禁觉得有些搞笑。田川也不理他们，自在地摆/弄手中的茶具。
这时，栾建军开口问道：“田川，你今天喊我们过来，有什么事就说吧，跟我们就不要绕圈子了。”
田川笑道：“看你那防备的架势，好像我会把你们卖了似的。其实也没有什么大事，就是想跟房地产公司合作建一个小区，给我那几个公司的员工弄一些买房的福利。怎么样，难度大不大？”
栾建军笑道：“我当是什么大事呢，这个容易。你手里有地吗？如果有地，设计和建设的事交给我就行了，保证质量，价格优惠。”
田川说道：“那样我还费那么多事干什么，关键是我没有地。你手里有没有合适的地？拿一块出来。我那里要买的房子不多，只要千把套应该就能应付过去了。”
栾建军听田川这么说，鼻子差一点被气歪了：“合着你小子什么都没有，上我这里空手套白狼来了。你这算盘打得倒是精，我这里建了房子，你的人直接便宜买走，还是你落人情，这不就是我拿公司的房子，给你做人情吗？没门。”
田川笑道：“老哥你先别急，听我说完，我这可不是白占公司的便宜。我那里能够提供的好处可不少啊。首先，我能够直接拉来大概一千个客户，可以有的人还不是买一套，你那里能够节省多少销售费用？其次，这一千套房子都可以在售房初期以期房的形式售出，能够给你带来多少的早期资金回笼？公司建房的前期投入都可以回来了吧？等于你这里基本不用投入资金，只需要提供管理，就可以等着收钱了。给我一些优惠，也是理所应当的，是不是？另外，我给员工的福利，是按照员工评分，分别对这次购房给予不同比例的折扣。你只要在对外的销售折扣的基础上，再给我一定的折扣就行了，这再者之间的差额，我会让公司补齐。”
栾建军思考了一下，觉得田川说得还算可行，扭头问齐勇和李涛：“你们也是公司的股东，对这件事你们有什么看法？”
李涛说：“我们不干涉你的管理和经营，这事我不参与。”齐勇也说：“到时个想着给我分红就行了，只要你的财务能下账，我可不管这些细节的事。你这么大的老板，给大客户打个折，还要我们点头啊。”
田川说：“这事暂时还定不下来，反正我的要求不太高，第一批要1500套房子，如果我的员工买不了这么多，我一个人包下来。至于小区，你建一个还是多个，我都没有意见，只要在一起就行。小区的选址要在四环边上，交通方便，周边设施要齐全一些。至于房型，我要再统计一下再说，而你给我的折扣，你回去找人评估一下，咱们再定。好不好？”
栾建军听了田川的话，也有些心动。他干了一年的房地产，对这个行业的问题也看得明白，拿地、设计、建筑都没有什么问题，最困难的就卡在销售上。只要卖得出去，赚钱就像捡钱一样简单。现在田川提出的这个方案，可以直接在期房阶段售出1500套房子，至少要十七八栋普通砖混住宅楼，这已经是一个中型小区的数量了。另外，预售率这么高，还可以带动小区其他房子的销售。要知道，人们买东西都喜欢扎堆，只要是卖得火爆，就会越来越火爆，很多潜在客户都会被吸引过来的。
脑子里转过这个念头，栾建军当即答应下来：“行。正好我手里有一块地，就在北四环内，可以建六十栋楼。回去我让人核算一下能给你的折扣，反正股东们都没有意见，我也乐得做好人。”
田川又说道：“这个小区不能让你白建，回头我调查一下员工们对户型的要求，我再给你一些户型的建议。放心，我设计出的户型，肯定让你建出的房子站在户型设计的前
列。”
栾建军对此倒是相信。田川出口，必属精品，这一点肯定是不用置疑的。田川设计的帝王风范酒、田川家的别墅设计、以及这栋房子的装修设计，都展现出与众不同的超前的观念，如果用来设计房型，对顾客的吸引力会很大的。
说定了合作建房的事，田川松了一口气。送走了三个朋友后，他就静下心来，开始考虑合作建房这件事情的操作方式，以及员工购房的补贴问题。
要动作这件事，首先要确定出一个大概的折扣标准出来。现在公司的员工，对公司的贡献有很大的差异，如果给大家的优惠幅度都一样，那么这个福利的激励作用就很有限了。他必须制定出一个不同标准的认定指标出来，通过对这项指标的考核，把员工分为几个档次，分别给予不同的优惠幅度，才能更好地体现出公司对贡献大的员工的认可。
这个认定指标，划分起来还是比较麻烦的，更难做到公平，因为所谓的公平，在不同的人眼里，是不一样的。如果操作不好，公司花了钱，在员工中反而会造成不好的影响，就得不偿失了。
经过考虑，他暂时定下了几条硬指标：职位级别、工龄、受到的嘉奖或处罚。这几条都是硬性的指标，不会受到人为因素的影响，比较容易分辨。按照这几个指标，给所有报名购房的人进行打分，进而把全部员工分为四档。
这四档的员工，在这次优惠购房活动中，将分别享受基本折扣，以及在基本折扣基础上额外计算的九折、七五折、六折的优惠。这里的基本折扣，指的就是将来与栾建军达成的优惠协议的折扣幅度，田川估计，这个折扣幅度应该是在房子的公开售价的八折左右。
田川准备将四个档次的员工比例控制在5：2：2：1的样子，这样，既能够调动大家的积极性，又能够最大限度地节省资金，同时也能够给大家足够的奋斗的希望。当然，具体的评分规则，他会交给机械公司的管理层负责，最后再由资产管理公司的管理人员进行把关。而他名下的资产管理公司、网络公司、文学网站、配送中心、甜馨磨坊等公司，会直接借鉴这一评分规则进行分档和评分。至于工作地点位于老家的生产基地，恐怕不会有人想在京城购房，这一福利政策对他们是不公平的，需要重新考虑给他们的福利形式。
这个优惠购房政策，对于公司的临时工和仍处于试用期内的员工，以及正在办理手续的员工，是不适用的。同时，他也会要求资产管理公司的人力资源部制定一项相关的政策，约束获得这一福利的员工，与公司签定比较长时间的劳动合同，同时把员工违约提前离职时的违约金写明，要求提前离职的购房员工赔偿购房获得的福利金额。
田川估计，福利购房这件事，会让机械公司和资产管理公司忙上一段时间的了。
对于这个员工小区的建设，田川考虑了一下，以他个人的审美观，和对配套设施的长远认识，他希望这个小区建设完整的围墙，小区内设置一处用于活动的小广场，绿化面积达到40%以上，把小区建设成为一个花园式的小区，使居住在内的人们能够充分享受美好的居住环境。
同时他希望在小区的地下建设一个可供每一户居民分配一个的停车场。现在刚刚是1995年，家庭轿车还是一个极度新鲜的事物，距离普通市民似乎还遥不可及，可是十年后，汽车就会走进多数京城居民的家中，成为一种生活必需品。如果不能做到未雨绸缪，到时整个小区的地面就会被停满汽车，大家连走路都会受到影响。现在建设的停车场肯定用不到，不过开始的时候可以把地下停车场出租出去，获得的利润作为公共资金使用，用来支付物业费和房屋及小区内设施的维护基金等。
另外，他希望在楼下为每户居民建设一处地下室或半地下室，用来存储一些杂物等，这将是一个非常爱欢迎的举措，对于房地产公司的销售，也会有非常大的促进作用。
还有就是希望房子设计成利于节能的框架结构，而不是大家喜闻乐见的砖混结构，而且要在外墙外部增加保温结构。同时，屋顶也要建成尖顶，通过尖顶来达到更好的保温效果。在墙体上，要直接预留出空调机安装位，以及过墙孔，方便安装空调。
他会要求在户型设计上摒弃现在流行的大房小厅小厨小卫结构，扩大厅的比例，增加生活合适度。